문재인 정부가 유례없는 초강도 대출 규제를 쏟아냈지만 서울 집값은 계속 올랐죠.

대출도 안 되는데 사람들이 비싼 서울 집을 어떻게 살 수 있었을까요.

채널A가 지난해 서울 주택 자금출처계획서를 전수 조사한 결과, 전세를 끼고 매입하는 일명 갭투자의 비중이 가장 높았습니다.

김남준, 박정서 기자가 이어서 보도합니다.

[리포트]
정부가 내놓은 부동산 대책의 핵심은 대출규제였습니다.

[김현미 / 국토부 장관 (2017년 8월)]
"LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화…"

[홍남기 / 경제부총리(지난해 12월)]
"시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고"

하지만, 지난해 서울 주택 구매 자금조달계획서를 살펴보니 주택담보대출로 집을 산 비율은 40%도 되지 않았습니다.

가장 많은 방식은 '갭투자'였습니다.

과거 전세가와 매매가 격차가 작을 때 나온 말이지만 최근엔 전세를 낀 모든 구매를 의미합니다.

이런 갭투자가 전체 거래의 45%나 됐습니다.

특히 15억 원 이상 초고가 주택은 갭투자 비율이 절반이 넘습니다.

강남 3구에 집중된 20~30억 원대 주택만 보면 10채 중 6채에 달합니다.

정부가 대출을 막자 일단 전세를 끼고라도 사려는 사람이 많았다는 이야기입니다.

아예 자기 돈으로만 집을 산 현금부자도 10%가 넘었습니다.

특히 30억 원 이상 초고가 주택은 이런 현금 부자들의 비중이 높았습니다.

각종 규제에도 서울 집값은 결국 오른다는 심리가 꺾이지 않으면 우회 방식의 투자를 막기 쉽지 않아 보입니다.

채널A 뉴스 김남준입니다.

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[리포트]
"20억~30억원 대 초고가 주택이 몰려 있는 서울 강남구 아파트 단지입니다.전세 끼고 집을 구입하는 비중이 특히 높은 곳인데요.실제 어떤 패턴으로 매매가 이뤄지는지 제가 직접 현장을 돌아봤습니다."

20억 원대 아파트 구입을 망설이자 공인중개사들은 강남 집을 꼭 사야한다고 강조했습니다.

[A 강남 공인중개사]
"(강남은) 그냥 사야해. 묻고 따지고 하는 순간에 끝나. 생각하고 알아보고 하는 동안에 5천, 1억 올라."

12·16 대책 효과는 일시적이라며 집값은 더 오를 수 밖에 없다고 불안감을 조성했습니다.

[B 강남 공인중개사]
"이럴 때 사야죠. 이전에는 살 수가 없었잖아요. 지금 이 시기 지나면 아무 흔들림이 없다. 그러면 이제 그때 또 (가격) 더 올라가요."

자금이 10억 넘게 부족하다는 말에 아예 전세를 끼고 사라고 권유했습니다.

[C 강남 공인중개사]
"지금 사려고 하는 사람들은 전세를 빵빵하게 넣을 수 있는, 입주되는 집을 찾는 거지. 이런 집 같은 거 그래서 인기가 있는 거야."

문제는 이런 갭투자 증가가 강남 지역 전셋값 상승으로 이어질 수 있다는 겁니다.

[권대중 / 명지대 부동산학과 교수]
"이렇게 되면 전세가격이 또 올라가거나 뒤따라서 역시 주택가격도 올라갈 가능성이 높습니다."

매수자들의 불안 심리를 잠재울 대책이 필요하다는 지적입니다.

채널A 뉴스 박정서입니다.
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영상취재: 장명석
영상편집: 유하영